曾國平

美國維珍尼亞理工大學經濟系副教授。

近期多個新樓盤以大規模招標方式出售。運輸及房屋局長陳帆表示,有個別發展商招標出售方式不理想,指當局正在跟進,並期望地產商自律,遵守一手住宅物業銷售要求,不排除採取措施確保銷售公平透明。

地產建設商會則召開特別會議,會員就新盤銷售達成「原則上共識」,包括將非豪宅項目首兩成單位必須作公開發售。
 

坊間的評論大致認為招標賣樓是地產商「賺到盡」之奸招,對消費者不利。例如某大網媒就認為「對發展商來說,招標的好處可謂多不勝數。一般來說,招標方式並不需要發展商預早公布價單,故不會為其樓盤『定死價』,甚至能降低其定價資訊的透明度,以刺激買家作更高出價」。

問題是,若果招標這一招有如此神奇的效果,能「刺激」樓價為地產商帶來暴利,為何招標做法一直以來只限於豪宅,地產商要後知後覺到近期才應用到一般新樓盤之上?

再者,豪宅招標有其經濟理由:單位較有特色,目標買家不多,發展商可以招標慢慢賣,等待合適的買家出現。相反,一般屋苑單位設計上大致一樣,目標買家亦較多,為何發展商不公開價單出售,要以比較複雜的招標形式賣樓?

我沒有很大把握的一個推斷,是即將出現的空置稅促使發展商改變策略。發展商依據對市場需求的估計,開出價單,估計太樂觀開價太高的話,銷情不理想,可以選擇修改價單,又或任由單位空置等待市況轉好再賣。以招標形式出售,是讓買家以入標價反映市況。

在單位設計大同小異,以及有成交紀錄冊數據可以參考的情況下,理論上招標價跟以價單形式得出的「市價」不會相差太遠,發展商寧願「多此一舉」採用較麻煩的銷售方式,是因為投標在處理未賣出單位上比較靈活。修改價單尋找價格清貨需時,減價也未必夠準確,接受投標則可給予地產商一個option:只要有至少一個買家投標,發展商就有得選擇,一方面可以立刻以最高標價賣出避開空置稅,一方面可以冒空置稅的風險繼續等待較高價錢。

推斷沒有把握,是因為掌握的資料有限,至少要等空置稅正式實行才能驗證(例如觀察樓盤在空置稅期限即將完結前的售樓情況)。

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曾國平     經濟3.0     空置稅     投標

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