另外我想講講樓市的問題,會發現會有一個很怪的現象。近期香港的樓市受著政府政策的影響。當政府定下新政策,政府猜不到樓市會怎樣發展。而民間又有他自己的對策,民間對策也是合理的。政府的決策有決定性影響,但造出來的後果就不是大家所想像的。

早七八年前,唐英年為了鼓勵中下階層置業,於是把價值二百萬以下的樓宇的印花稅減到很低。梁振英的辣招是有兩個方向,第一個是方向是double stamp duty,但一百元的雙倍也是二百元,其實影響也不是很大。因為曾蔭權時已炒貴的豪宅,豪宅已加了厘印費。最初全世界都是2.5%,那麼低價樓和高價樓的價格差異就愈大。這在曾蔭權時期已造出來了。之後加了兩招,一招是double stamp duty,很低價的雙倍已經也不太大影響,但高價的雙倍就變得很大。第二點,是買家印花稅,那也要根據原本的印花稅來收的。當那印花稅是很低的話,得到影響也不太大。兩者相加,還有第三個因素就是金管局收緊貸款,劃了幾條線,一定價錢以上的樓就有多少成的貸款。

金管局容許人把低價樓借到九成,double stamp duty都是很少錢。外人還是可以買樓,所以細價樓的價錢狂升。三個因素造成了今日的樓市走勢。其實事後講出來也沒意思。但高價樓的價格就壓抑了。這完全是跟了所劃那線而走。第二條線會是炒到750萬以下的樓,750萬以上的樓又會是另一個遊戲。這件事的發生,事後才想到為何事前想不到。

當這些措施一出,就應該瘋狂買細價樓。而那時細價樓就因此「大鑊」,因為買不到高價樓,購買力去了買細價樓。於是細價樓的升幅比沒有辣招更加大。整件事就是這樣發展。

我對樓市的中線看法是,這幾年樓宇供應已逐步增加,由幾千至萬多。這情況下,對樓價總會有些影響,樓價由2003年到現在持續的上升,即使樓價沒有下跌,但升幅總會放緩。這個樓價週期已經去到尾聲了。所以大家要小心了。

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